Лавинообразное банкротство застройщиков Якутска, что делать — как быть?
Рост цен на стройматериалы, снижение покупательной активности, затянувшийся экономический кризис (а когда его не было?) преподнес весьма неприятный сюрприз – квартиры и дома перестали активно покупать, народ, и даже коренное местное населением, начало уезжать из Якутска, Нерюнгри и других городов в поисках лучшей и легкой жизни.
Непременно отметим, что ужесточились требования, предъявляемые застройщикам в части размера уставного капитала, раскрытия информации, представления отчетности и т.п.
Ужесточение нормативов в отношении организаций, страхующих ответственность застройщиков, привело к тому, что страховые компании весьма неохотно выражают готовность страховать строительные риски.
И, пожалуй, самое главное – застройщики-строители неверно просчитывают возможность собственных ресурсов, как говориться взялись за гуж – а он оказался весьма дюж, неподъемный.
Сейчас повсеместно, в городе Якутске тоже, наблюдаем последствия использования некогда популярной схемы – при которой строительство одного дома финансировалось за счет средств, полученных от дольщиков другого и так далее по цепочке. Эти схемы действуют по принципу финансовых пирамид – и изначально обречены на провал.
Горестная статистика банкротств и убытков
Анализ судебной практики показывает, что уже с начала 2000-х годов застройщики весьма часто признавались банкротами. Дела о банкротстве рассматривались без учета специфики должников. Граждане-дольщики становились в суде в одну очередь с горе-предпринимателями, откровенными мошенниками и растратчиками. Главный интерес участника строительства – получение квартиры – не был защищен.
Усматривая столь печальный факт, законодатель внес значительные изменения в Закон о банкротстве, и глава 9 была дополнена новым параграфом «Банкротство застройщиков». Этот момент достойно был встречен Президиумом ВАС РФ при рассмотрении одного из прецедентных дел по банкротству застройщика: Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам ( пункт 1 статья 201.9 Закона о банкротстве) . Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей».
Таким образом, гражданин – дольщик был выделен в отдельную категорию кредиторов, которым предоставлены более широкие права, по сравнению с другими кредиторами. Предоставлялось право выбора – получить деньги (расторгнув договор) или жилое помещение.
Что должны делать обманутые дольщики города Якутска сегодня и сейчас
Писать слезные письма в прокуратуру, Президенту и Главе города – бесполезно! Получите один ответ – идите в суд, а значит прямая дорога к адвокату, и не к всякому – а к адвокату, практикующему по жилищному праву. Закон о банкротстве предоставил некоторые механизмы защиты обманутых застройщиков.
Так, статья 201.10 Закона о банкротстве кредиторы вправе на общем собрании участников строительства принять решение обязать арбитражного управляющего обратиться в суд с ходатайством в суд о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним созданному самими участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Соответствующее право может быть реализовано в рамках финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства.
Эта процедура регулируется Законом. Законодатель исходит из того, что участники строительства являются «инвесторами поневоле», не обладают в полной мере техническими, финансовыми, правовыми вопросами для ведения дел строительства. Здесь на помощь должен прийти конкурсный управляющий, который и должен проинформировать всех участников строительства о положении текущих дел.
Арбитражный управляющий обязан:
- Представить собранию кредиторов документально обоснованное заключение о фактической возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;
- Отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании строительного кооператива. Ясно, что для составления такого документа и проведения оценки арбитражный управляющий должен привлекать соответствующих специалистов – инженеров, юристов, представителей земельной службы, теплоэнергетиков и прочее. Специалисты должны дать объективную оценку о перспективах завершения строительства… В противном случае, как показывает практика, сам арбитражный управляющий может быть признан недобросовестным и по этой причине может быть отстранен от исполнения обязанностей.
По вопросу включения участника строительства в реестр требований кредиторов важно отметить также следующую особенность отдельных положений Закона о банкротстве.
В случае если строительство многоквартирного жилого дома еще не началось, а разрешение на строительство не получено застройщиком, включение в реестр требований кредиторов с требованием о передаче жилого помещения участнику строительства невозможно.
В таком случае в реестр подлежит включению денежное требование кредитора.
Важное значение в процедуре банкротства занимает положение о мерах, призванных обеспечить максимально возможное удовлетворение требований, прежде всего, участников строительства.
Статья 201.3 Закона о банкротстве предусматривает специальные обеспечительные меры для соблюдения интересов дольщиков-застройщиков:
- Запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика;
- Запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- Запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Обращаем внимание, что лицо, ходатайствующее о принятии таких мер, обязано предоставить суду доказательства наличия объекта строительства на земельном участке, либо начала строительства данного объекта.
Обращаю внимание дорогие якутяне, что если участники строительства на общем собрании примут решение о передаче объекта незавершенного строительства, то оно в любом случае подлежит рассмотрению арбитражным судом. При этом суд должен учитывать ряд обстоятельств, прямо поименованных в частях 3-7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, дающие возможность передачи объекта незавершенного строительства. Основные критерии суда – не допустить нарушения прав и законных интересов участников процедуры банкротства (включая самого должника, участников строительства, других кредиторов), а также третьих лиц в результате передачи объекта незавершенного строительства.
Нужно отметить, что законодатель не требует, чтобы «за» голосовали все участники незавершенного строительства единогласно.
Участники строительства, несогласным с решением о передаче, также предоставляется судебная защита: в случае вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших «против» такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и удовлетворяются соответственно в составе кредиторов третьей и четвертой очереди (часть 14 статья 201.10 Закона о банкротстве).
И давайте запомним такой факт. С даты вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными. При этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования и удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди (часть 14 статья 201.10 Закона о банкротстве). Таким образом, упомянутая статья Закона направлена на реализацию конституционного права граждан на жилище (ст.40 Конституции РФ).
Из практики: на первоначальном этапе участник строительства заявил свое требование как денежное, но в последующем проявил интерес к заявлению о передаче объекта незавершенного строительства. Закон о банкротстве не дает положительного ответа по этой проблеме. Судебная практика здесь также противоречива: одни суды (включая ВАС РФ) считают, что ст.201.10 Закона подлежит расширительному толкованию, в связи с чем дольщики не могут быть лишены права переквалифицировать свои требования; другие исходят из окончательности и неизменности заявленных требований. Коллегия адвокатов полагает, что первый подход является более правильным, поскольку на практике обеспечивает защиту прав дольщиков, при этом, не ущемляя интересы должника.
Собственный дом в Якутске – это главное условие выживания человека на крайнем севере
Якутский застройщик попал в беду – деньги пропали, квартиры нет. Здесь нужно знать особенности процедуры возбуждения дела о банкротстве застройщика.
Согласно подпункта 1 п.1 ст.201.1. Закона о банкротстве должником, к которому может быть применена процедура банкротства застройщика, признается любое лицо, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Здесь мы видим, что понятие «застройщик» в законодательстве о банкротстве и в законодательстве о долевом строительстве не совпадают. В частности, с точки зрения законодательства о банкротстве застройщик не обязательно должен быть правообладателем земельного участка, на котором осуществляется строительство. Также правила о банкротстве застройщика применяются независимо от того, обладает застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства или нет. Данное допущение, очевидно, сделано с целью защиты прав лиц, денежные средства которых были привлечены в строительство с нарушением Закона о долевом строительстве.
Однако следует обратить внимание на то, что в соответствии с положениями п.3 ст.201.1 Закона о банкротстве суд не применяет специальные нормы о банкротстве застройщика автоматически. Соответствующее указание должно содержаться в заявлении о признании должника банкротом. Тем не менее, если эти сведения стали известны суду уже после возбуждения дела о банкротстве, то по ходатайству любого лица, участвующего в деле, либо по собственной инициативе суд выносит определение о применении к должнику правил о банкротстве застройщика, которое подлежит опубликованию.
Отметим следующее, с 1 января 2017 года законодатель формально уравнивает в правах дольщиков многоквартирных домов и дольщиков таунхаусов, внося соответствующие изменения в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве. С указанной даты правила о банкротстве застройщиков применяются также в отношении застройщиков, которыми привлекались средства граждан для финансирования строительства в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, с целью защиты добросовестных участников строительства законодательством о банкротстве установлен открытый перечень договоров (и договорных схем), по которым привлекались их денежные средства.
Поправки в закон 214-ФЗ 2017 года говорят также о следующем: дольщики не смогут расторгнуть договор без суда. Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Еще одна поправка в Закон 214 ФЗ – размер уставного капитала сильно увеличен.
Выводы для обманутых застройщико
Введение положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве в значительной степени обеспечило баланс интересов участников строительства и иных кредитов должника-застройщика.
Сегодня Закон о банкротстве при применении процедуры банкротства предусматривает ведение, как реестра требований денежных кредитов, так и реестра требований о передаче жилых помещений.
Закон предусматривает приоритет кредиторов-участников строительства по денежным требованиям (третья очередь) перед другими денежными кредиторами должника – застройщика (четвертая).
Интересным является вопрос возможности установления требования о передаче жилых помещений в качестве текущего. Представляется, что это невозможно в силу специфики строительного процесса. Обратное означало бы, что застройщик обязан преимущественно достроить какую – то конкретную квартиру в многоквартирном доме, относящуюся к текущему требованию. Однако выдача разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возможна только после окончания строительства всего дома в целом и каждой квартиры в отдельности. И таким образом, деление требований на реестровые и текущие возможно только в отношении денежных обязательств.
Что касается сроков на включение в реестр требований кредиторов должника-застройщика, то и здесь законодатель исходил из приоритета защиты прав участников строительства. В п.2 ст.201.4 Закона о банкротстве участникам строительства фактически предоставляется возможность восстановить срок на включение их требования в реестр требований кредиторов в случае не направления арбитражным управляющим уведомления о введении в отношении застройщика той или иной процедуры и возможности предъявления в суд требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования, а также возможности расторжения договора с застройщиком. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 23 апреля 2013 года № 14452\12 указывает, что «если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим».
Эти проблемы не надуманы, с ними регулярно сталкиваются как представители бизнес-строительства (возбуждены «строительные» уголовные дела в отношении Северной строительной компании, Дробот Битяй, Черов и К, Макрос, Товары Саха Якутместпрома, Симир и другие), так и представители адвокатского сообщества Якутии.
Поэтому, не нужно надеяться на красочные рекламы-зазывалы, на свой жизненный опыт, рекомендации знакомых – только с квалифицированным адвокатом практиком по долевому строительству вы сможете относительно спокойно пройти по «минному полю», которое называется долевое строительство. Будьте внимательны, здоровы и благополучны!
Юрий Георгиевич Припузов, президент Якутской республиканской коллегии адвокатов «Петербург», Заслуженный юрист Республики Саха (Якутия).
По материалам статьи адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» и другим источникам в сети Интернет.