«Юридические аспекты участия граждан в долевом строительстве жилья».

Договор участия в долевом строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор — как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Юридические лица, предлагающие свои услуги в сфере долевого строительства, как правило, используют уже опробованные шаблоны договоров долевого участия. Эти договоры уже содержат соответствующие разделы, предусматривающие ответственность застройщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Частью 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлено, что в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку предусмотренную (ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве») возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушения срока строительства (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13).

При этом не берусь утверждать, что во всех договорах долевого участия в строительстве предусмотрена указанная ответственность застройщика, поскольку, как уже отмечалось, Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством, возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор — как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, дольщик безусловно имеет полное право внести на обсуждение с застройщиком свои условия в договор с застройщиком в части санкций за нарушения условий договора. Но это, как показывает практика, только в теории. На практике же, если не считать ряд уточняющих вопросов по цене сделки, срокам уплаты и завершения строительства, все происходит достаточно обыденно и без каких-либо замечаний и возражений со стороны дольщиков.

Исходя из обозначенных норм указанного федерального закона, право на неустойку возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушения срока строительства (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13).

Именно этот нюанс или особенность договора очень часто становится решающим в судебных прениях сторон и не посвященные в этой части дольщики, решившиеся на самостоятельную защиту своих прав и интересов, зачастую уходят из зала суда разочарованными.

Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с застройщиком.  Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства может быть изменена в случаях, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной договора. Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом договора.

Цена договора долевого участия является одним из существенных условий договора. Цена должна быть определена в договоре недвусмысленно, то есть с указанием конкретной суммы в рублях и копейках. Кроме того, в договоре четко должны быть определены условия и порядок изменения цены.

Изменения цены договора связаны:

1)      С изменением стоимости квадратного метра площади;

2)      С изменением площади.

Изменение цены договора  оформляется дополнительным соглашением сторон к договору долевого участия, которое так же,  как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

Непреодолимую силу (в договорных отношениях: форс-мажор) закон определяет как чрезвычайное и непреодолимое при данных условиях обстоятельство (пункт 3 статьи 401 ГК РФ). Из этого определения следует, что форс-мажор – это событие, которое невозможно предотвратить имеющимися в данный момент средствами, даже если его и можно было бы предвидеть, в частности стихийные бедствия, народные волнения и т.д.

Под особенностями экономической ситуации в стране в контексте заданного вопроса подразумевается изменение экономической ситуации в стране в сторону ухудшения, а если быть более конкретным – экономический кризис.

Исходя из Положений о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ (ТПП РФ) обстоятельства непреодолимой      силы (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 №173-14) и судебной практики экономический кризис не относится к обстоятельствам непреодолимой силы.

Согласно указанных Положений:

— к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, такие как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие у должника необходимых денежных средств, а также финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, преступные действия неустановленных лиц, если условиями договора прямо предусмотрено иное, а также другие обстоятельства, которые стороны договорных отношений исключили из таковых.

— к обстоятельствам непреодолимой силы нельзя отнести финансово-экономические затруднения ввиду отсутствия такого квалифицирующего признака, как непредотвратимость (см., к примеру, Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 28.04.2012г. №ВАС-4874/12 по делу №А12-12792/2011 и т.д.).

Указывая на отсутствие обстоятельств непреодолимой силы, суды также обращали внимание на рисковый характер предпринимательской деятельности (см. Постановление Тринадцатого арбитражного суда от 09.07.2010 по делу №А21-1482/2009, Пятнадцатого арбитражного суда от 28.03.2011 №15АП-2225/2011 по делу №А53-18074/2010).

Из изложенного следует, что негативные финансово-экономические факторы, а именно «финансовый кризис» не являются форс-мажором, а относятся к финансовым (коммерческим) рискам в отношениях между субъектами предпринимательской деятельности.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Размер государственной пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ исходя из характера и размера исковых требований.

Однако, согласно пункта 3 статьи 17 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, эксперта, оформления доверенности, почтовые отправления и т.д.

Указанные расходы, не считая оформление доверенности и почтовые отправления  носят договорной характер, в связи с чем подсчитать общую сумму издержек гражданина в связи с его обращением в суд умозрительно, без предварительного изучения всех документов и обстоятельств дела не представляется возможным.

Вполне очевидно, что официального перечня добропорядочных надежных застройщиков не существует нигде в мире, в том числе в России (Якутия — не исключение). Однако на различных сайтах Интернета имеются результаты опросов граждан, рейтингов, отзывов о застройщиках, изучением которых потенциальному дольщику пренебрегать не следует.

Кроме того, потенциальному дольщику имеет смысл поинтересоваться: сколько лет практикует тот или иной застройщик на рынке строительства жилья, какие объекты (сроки сдачи, качество) были сданы в эксплуатацию, как зарекомендовал себя на протяжении всего периода своей деятельности, как часто застройщик выступал в судах в качестве ответчика в связи с исковыми заявлениями дольщиков по поводу нарушения условий договоров участия в долевом строительстве.

Безусловно, потенциальному дольщику целесообразнее обратиться к застройщику с положительным опытом работы на рынке долевого строительства жилья.